Huis Verhuren: de complete informatiegids

Het verhuren van je woning wanneer je hier zelf (tijdelijk) niet meer woont, kan aantrekkelijk zijn. Zo genereer je iedere maand een passief inkomen en komt je woning niet leeg te staan. Hierbij is het wel van belang dat je alles goed regelt, omdat hier een aantal belangrijke regels en voorwaarden aan verbonden zitten. Zo moet je toestemming van de bank krijgen wanneer je je huis met hypotheek wilt verhuren. In de hypotheekvoorwaarden staat vaak dat je koopwoning niet verhuurd mag worden, hiervoor moet je dus eerst toestemming krijgen. Sommige geldverstrekkers geven wel toestemming om je koopwoning met hypotheek die aantoonbaar te koop staat, te verhuren wanneer deze bijvoorbeeld door omstandigheden leeg komt te staan. Op deze manier kun je aanspraak maken op de zogenoemde ‘leegstandwet’. Voor hypotheekverstrekkers is het van belang dat de waarde van de woning niet verandert wanneer deze (tijdelijk) wordt verhuurd.

Ook heb je te maken met regels van de Vereniging van Eigenaars en regels die zijn opgesteld door de gemeente.

Het verhuren van je koopwoning kun je zelf regelen, of je kunt dit uitbesteden aan een makelaar. Hier zitten wel kosten aan verbonden. Ooms Makelaars helpt je graag bij het vinden van een huurder.

Leegstandwet
De leegstandwet zorgt ervoor dat je een leegstaande woning die aantoonbaar te koop staat tijdelijk kunt verhuren. Hierdoor voorkom je onwenselijke leegstand van woningen in de huidige, toch al krappe woningmarkt. Je kunt aanspraak maken op de leegstandwet wanneer je koopwoning voor een periode tussen minimaal 6 maanden en maximaal 5 jaar anders leeg zou komen te staan. Denk er hierbij wel aan dat de huurder van de woning op deze manier minder huurbescherming heeft dan bij het huren van een reguliere huurwoning.
Je kunt aan het college van Burgemeester & Wethouders (B&W) van de gemeente, waarin jouw woning te koop staat, een ontheffingsvergunning vragen (leegstandsvergunning). Met deze vergunning kun je jouw koopwoning tijdelijk verhuren. ze vergunning is 5 jaar geldig. Neem hiervoor contact op met jouw gemeente.

Kamer onderverhuren
Wanneer je zelf al een kamer huurt bij een verhuurder en door bijvoorbeeld een stage in het buitenland deze tijdelijk wilt onderverhuren, moet je hiervoor toestemming krijgen van de verhuurder. Deze afspraken moeten vastgelegd zijn in het huurcontract of een huurovereenkomst. Een uitzondering is wanneer je alleen een kamer onderverhuurt en de huurder van de woning zelf nog in de woning woont. Hiervoor hoef je geen toestemming te vragen bij de verhuurder, mits in je huurcontract staat aangegeven dat dit niet mag.

Rendement huis verhuren
Tegenwoordig hoor je steeds vaker dat mensen een woning kopen, om deze uiteindelijk te verhuren. Hierbij is het aan te raden om een weloverwogen beslissing te nemen over de woning die je koopt om uiteindelijk te verhuren. Niet elke koopwoning is namelijk rendabel voor de verhuur. Maak voor jezelf een lijstje met de kosten en de baten bij het verhuren van een koopwoning en maak op deze manier voor jezelf de beslissing of dit de juiste keuze is.

Houd er rekening mee dat je in het begin veel eigen geld moet hebben om een woning te kunnen kopen. Op de langere termijn zal het verhuren van deze woning weer geld opbrengen. Hier gaat wel een flinke periode overheen.

De huurprijs die je stelt voor de huurder moet de kosten van de woning maandelijks kunnen dekken. Als je dit niet doet, heb je een negatief rendement. Wanneer je een huis koopt om te verhuren is het aan te raden om een rendement na te streven van 7% of hoger. Op deze manier heb je iedere maand genoeg inkomen om de maandelijkse kosten te betalen, eventuele onderhoud en natuurlijk voor het aflossen van de hypotheek.

Betrouwbare huurder
Het vinden van een betrouwbare huurder die iedere maand netjes de huur betaalt en de woning in nette staat houdt is natuurlijk van belang wanneer je besluit jouw koopwoning te verhuren.

Als eerste is het aan te raden om jouw woning in nette staat te brengen. Denk hierbij aan schilderwerk, nette wanden en vloeren, goed aangesloten elektra, een cv-installatie die naar behoren werkt etc. Wanneer een woning in nette staat wordt gepresenteerd aan potentiële huurders, vergroot je de kans dat vooral nette huurders worden aangetrokken tot deze woning.

Het is ook aan te raden om vooraf de (potentiële) huurders goed te screenen en duidelijke afspraken op papier te zetten. Hierdoor is het voor jou en de potentiële huurder duidelijk waar jullie aan toe zijn alvorens het huurcontract wordt getekend. Ook het face-to-face ontmoeten van huurders wordt aangeraden. Zo krijg je direct een goed beeld van de potentiële huurder en kun je een weloverwogen besluit nemen.
Wanneer de huurder zich onverhoopt toch misdraagt en gemaakte afspraken niet nakomt, kun je ingrijpen door het huurcontract op te zeggen.

Je hoort steeds vaker op het nieuws of je leest in de krant over mensen die een woning kopen en deze vervolgens (tijdelijk) verhuren. De vraag naar huurwoningen blijft immers groot en woningbezitters proberen op deze manier leegstand te voorkomen en een extra centje te verdienen door hierin te investeren. Maar waar moet je allemaal op letten wanneer je een koopwoning gaat verhuren, en welke voor- en nadelen zitten hieraan vast?

Verhuurhypotheek
Een koopwoning verhuren is met een ‘normale’ woninghypotheek zelden toegestaan. Daarom is er een speciale verhuurhypotheek waarmee dit wel is toegestaan. Dit wordt ook weleens een investeringshypotheek genoemd. Een verhuurhypotheek is een hypotheek voor een beleggingsobject, waarbij je dus inkomsten haalt uit het verhuren van jouw koopwoning.
Zo’n soort hypotheek is wel duurder dan een reguliere hypothecaire lening, omdat geldverstrekkers hiervoor een opslag rekenen. Dit is 1% op de rente.

Met een verhuurhypotheek is het mogelijk om 50 tot 90% van de waarde van de koopwoning te lenen. Met waarde van de woning bedoelen we de waarde in verhuurde staat, deze is een stuk lager dan de waarde van de woning wanneer je deze niet verhuurt. De waarde hiervan wordt bepaald door een taxateur. Let dus goed op dat je altijd eigen geld moet inleggen bij de aankoop van een woning bestemd voor verhuur. Daarnaast betaal je meer hypotheekrente voor de woning die je verhuurt dan voor een woning waar je zelf in woont. Dit komt vanwege het hogere risico dat de hypotheekverstrekker heeft bij een verhuurd pand.

Aan een verhuurhypotheek zitten enkele risico’s verbonden. Het grootste risico is het wegvallen van je huurinkomsten wanneer de woning leeg komt te staan. De maandlasten van de hypotheek blijven immers gewoon doorlopen. Ook is er altijd het risico dat de waarde van je woning naar beneden gaat en je hierdoor met een restschuld komt te zitten. De rente kan ook gaan stijgen, waardoor je hogere maandlasten krijgt.

Interessante investering
Wanneer je een woning koopt met de intentie deze te verhuren, dan wordt dit ook wel het kopen van een opbrengsteigendom genoemd. Dit wordt niet zomaar zo genoemd, het rendement ligt hierbij namelijk relatief hoog. De hoogte van dit rendement hangt af van verschillende zaken, zoals de kostprijs van de woning. Voor welk bedrag kun je de woning verhuren? Hoe zit het met eventuele onderhoudskosten? Op deze manier kun je uitzoeken hoe lucratief het verhuren van je koopwoning is.

Het type woning die je wilt gaan verhuren is ook iets om goed over na te denken. Zo zijn appartementen tegenwoordig een slimmere keuze om te verhuren; ze zijn relatief goedkoper, vergen minder onderhoudskosten en zijn daarnaast qua oppervlakte ook kleiner en passen daardoor vaak precies in het plaatje waar mensen naar op zoek zijn.

Daarnaast kun je ook de keuze maken om een nieuwbouwwoning te kopen om te verhuren, of bestaande bouw. Hierbij is een nieuwbouwwoning vaak een slimmere keuze, omdat nieuwbouwwoningen onderhoudsvriendelijker zijn, aan de huidige normen voldoen en ook vrijwel geen onderhoud nodig hebben de komende jaren. Hierdoor kunnen de nieuwe huurders vrijwel meteen de woning betrekken.

Wanneer je juist op de aankoopkosten wilt besparen, is het een goede overweging om voor bestaande bouw te gaan. Houd dan wel rekening met de kans op eventuele extra kosten, zoals onderhoudskosten of schade aan de woning. Ook is het vaak zo dat het één en ander aan de woning gerepareerd of opgeknapt moet worden alvorens de huurder deze kan betrekken. Dit alles maakt het kopen van een bestaande woning om te verhuren net wat tijdsintensiever.

Beleggen in vastgoed
Je kunt ervoor kiezen om direct of indirect te beleggen in vastgoed. Zoals hierboven genoemd is het kopen van een woning of appartement die is bestemd voor de verhuur een directe investering die je doet in vastgoed. Ook is het mogelijk om te beleggen in een recreatiewoning. Dit is een relatief veilige manier van beleggen in vastgoed. Houd wel in gedachten dat ook hieraan risico’s vastzitten. Het aanbod is groot, met veel onderscheid in locatie en kwaliteit van de recreatiewoning. Daarnaast verloopt de verhuur soms via het park waar extra kosten bij komen kijken, zoals bijvoorbeeld regelmatige vernieuwing van het interieur.

Beleggingshypotheken worden door verschillende partijen aangeboden aan particuliere beleggers. NIBC, RNHB, ING en Domivest zijn bekende beleggingshypotheekverstrekkers. Informeer bij hen voor meer informatie over de mogelijkheden.

Indirect beleggen in vastgoed is ook mogelijk. Dit doe je via een vastgoedfonds. Een vastgoedfonds haalt geld op met het uitgeven van aandelen. Vervolgens wordt dit geld geïnvesteerd in vastgoed, zoals kantoren of woningen. Hierdoor ben je als het ware voor een klein deel eigenaar van het project, zonder dat je opdraait voor eventuele onderhoud of- verhuurkosten.

Indirect investeren in vastgoed kan op verschillende manieren:

• Het kopen van een vastgoedfonds

Het kopen van een vastgoedfonds is het meest toegankelijk voor vastgoedbeleggers. Voor een klein bedrag kun je al een aandeel in een vastgoedbeleggingsfonds kopen. Zij keren regelmatig een deel van de inkomsten als dividend uit aan beleggers. Daarnaast bestaan er ook vastgoed-ETF’s. Deze volgen een index van beursgenoteerde bedrijven. ETF’s zijn verhandelbare waardepapieren waarmee je kunt aantonen dat je deels eigenaar bent van een groot aantal andere waardepapieren. Een groot voordeel van deze (indirecte) vorm van beleggen, is een grotere liquiditeit.

• Vastgoedobligatie

Een lening afsluiten voor beleggingen in onroerend goed met vastgoed als onderpand is ook een mogelijkheid. Een obligatie is een lening voor beleggingen in onroerend goed, waarbij vastgoed als onderpand dient.

Een verhuurmakelaar bemiddelt tussen twee partijen: de verhuurder van de woning en een potentiële huurder. De verhuurder neemt de verhuurmakelaar in dienst en neemt enkele taken op zich, waaronder het inplannen van de bezichtigingen, het onderhandelen en het verhuurcontract.

Het verhuren van je koopwoning is niet zomaar gedaan en vergt wat geregel. De verhuurmakelaar heeft een aantal taken, waaronder:

• Het adviseren over de huurprijs
• Selecteren van kandidaten
• Opstellen van een huurovereenkomst
• Advertenties plaatsen op websites
• Bezichtigingen inplannen en begeleiden

Het voordeel van een verhuurmakelaar is dat deze op de hoogte is van de huidige, lokale woningmarkt en weet hierdoor welke verhuurprijs marktconform is. Hierdoor voorkom je dat je eventuele inkomsten misloopt of dat de woning te lang leegstaat vanwege een te hoge huurprijs.

Daarnaast hebben vele verhuurmakelaars ook een groot netwerk en ervaring. Hierdoor heb je sneller een geschikte huurder gevonden en verloopt het verhuurproces sneller.

Huurcontract
Het opstellen van een huurcontract kan een verhuurmakelaar voor jou regelen. Je kunt dit zelf regelen, dan dien je wel op de hoogte te zijn van alle wet- en regelgevingen omtrent het verhuren van je woning. Zet de huurvoorwaarden op papier voordat je je woning gaat verhuren. Denk hierbij aan de naam van de huurder en de verhuurder, het adres van de woning, servicekosten die nog bovenop de huurprijs komen, eventuele borg, een omschrijving van de verhuurde woning, begindatum huurcontract, eventuele einddatum, regels voor de bewoners en natuurlijk jouw handtekening en die van de huurder(s).

Sommige verhuurders kiezen ervoor om borg te vragen. Hiermee kun je eventuele schade repareren die de huurder heeft aangebracht aan de woning.

Opstalverzekering
Het is bij het kopen van een woning (met hypotheek) altijd verplicht om een opstalverzekering af te sluiten. Een ander woord voor Opstalverzekering is Woonhuisverzekering. Je huis is immers het onderpand van de lening die je bij de bank afsluit. Het hebben van deze verzekering is dan ook heel fijn om te hebben wanneer je je koopwoning eventueel gaat verhuren.

Deze verzekering dekt schade aan je woning en alle ontroerende goederen die bij de woning horen, denk hierbij aan de schuur, zonnepanelen, schuttingen, sanitair en centrale verwarming. Deze verzekering dekt schade aan je woning wanneer deze beschadigd raakt door iets waar je zelf niets aan kunt doen, zoals schade door brand, water of storm. Ook ben je verzekerd wanneer een automobilist tegen je gevel aanrijdt.

Tijdens het afsluiten van een opstalverzekering voor de woning die je verhuurt, kun je kiezen uit een Basis of All-in dekking.

De hoogte van de premie die je betaalt wordt bepaald door een aantal factoren, waaronder:

• Je woonplaats
• De staat van de woning
• Van welke materialen de woning is gebouwd
• Hoogte van je eigen risico
• De herbouwwaarde

Er zijn een aantal zaken die niet worden gedekt door een opstalverzekering. Denk hierbij aan slecht onderhoud, ouderdom en slijtage, huisdieren en schimmels.

Hypotheek omzetten naar verhuurhypotheek
Wanneer je je koopwoning wilt verhuren, is dit mogelijk door de bestaande hypotheek van je koopwoning om te zetten naar een verhuurhypotheek, zodra je een nieuwe woning koopt en je jouw huidige woning wilt behouden. Let op: wanneer je je hypotheek overzet naar een verhuurhypotheek dan moét je de woning verhuren, je mag er zelf niet meer in wonen.
Vraag aan de geldverstrekker toestemming of je je woning mag verhuren.

Belasting betalen over huurinkomsten
Wanneer je je koopwoning (tijdelijk) verhuurt, wanneer deze te koop staat, dan hoef je geen belasting te betalen over de huurinkomsten die je binnenkrijgt. Wanneer je een tweede woning verhuurt, hoef je deze ook niet op te geven bij de Belastingdienst. Een tweede woning hoort namelijk bij het vermogen, en de verhuur van deze woning valt hierdoor in box 3. Dit betekent dat je elk jaar vermogensrendementsheffing betaalt op basis van de WOZ-waarde. De huur hoef je in deze gevallen dus niet aan te geven wanneer je je aangifte inkomstenbelasting doet.

Wanneer je koopwoning niet te koop staat en je deze verhuurt, moet je wel belasting betalen over je huurinkomsten. Dit hoeft niet over het gehele huurbedrag, maar over 70% daarvan. Wanneer je inkomstenbelasting doet, geef je het hele huurbedrag aan. Hier betaal je dan uiteindelijk 70% belasting over.

De huurprijs van je woning mag je niet zomaar zelf verzinnen en daadwerkelijk vragen aan potentiële huurders. Het berekenen hiervan gaat middels een puntensysteem. Hoe werkt dit systeem, en wanneer valt de woning die je verhuurt binnen de kaders van een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning? Ook geven wij enkele tips voor het verhuren van je woning.

Hoe bereken ik mijn huurprijs?
Je mag niet zomaar een huurprijs bedenken wanneer je je koopwoning gaat verhuren. Als eerste moet je bepalen of jouw woning onder sociale of een vrijesectorwoning valt. Dit doe je aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit staat ook wel bekend als het puntensysteem, waarmee vastgesteld wordt wat de maximale huurprijs mag zijn. Dit systeem geldt voor alle zelfstandige woningen, hieronder vallen woningen met een eigen toegang waarbij de verhuurder geen voorzieningen deelt met anderen.

Het WWS bepaalt aan hoeveel punten jouw woning voldoet en wat jouw verhuurde vastgoed waard is. Het aantal punten geeft uiteindelijk aan of je woning boven de liberalisatiegrens (en hiermee in de vrije sector) valt. Hiervoor is er een maatstaf:

• Komt het aantal punten uit onder de 145 punten? Dan valt de woning onder sociale huur, en is de maximum huurprijs afhankelijk van het aantal punten dat je woning waard is volgens het WWS.
• Komt het aantal punten uit boven de 145 punten? Dan valt de woning in de vrijesector. Wanneer dit het geval is, mag je zelf de huurprijs bepalen. Je mag vragen wat je wil, maar denk hierbij wel aan wat schappelijk en reëel is.

Recent is de WOZ-cap ingesteld. Hiermee wordt het aandeel van de WOZ-waarde voor nog maar 33% meegeteld. Doordat in veel gemeentes de huizenprijzen razendsnel stijgen, stijgt hierdoor ook de WOZ-waarde in deze gebieden. Het door de overheid ingestelde WOZ-cap zorgt ervoor dat huurders beschermd worden tegen te hoge huurprijzen.

Hoe werkt het puntensysteem?
Bij het bepalen van de hoeveelheid punten, wordt er gekeken naar een aantal onderdelen van de te verhuren woning. Dit zijn:

• De grootte van de kamers;
• De WOZ-waarde;
• Staat van de keuken, het toilet en de douche.

Het is hierbij van belang om eerst alles voor jezelf duidelijk op te schrijven voordat je de maximale huurprijs kunt berekenen, denk hierbij aan:

• De oppervlakte van alle kamers in de woning, inclusief keuken en badkamer;
• De WOZ-waarde van de woning;
• Energielabel van de woning.

Op de website van de Huurcommissie staat een handige rekentool waarmee je middels het puntensysteem kunt uitrekenen wat de maximale huurprijs is die je mag vragen.

Tips

1. Als je je woning aantrekkelijk wilt maken voor bijvoorbeeld expats die tijdelijk een verblijf willen huren in Nederland vanwege hun werk of studenten, dan is het aan te raden om jouw woning gemeubileerd te verhuren.
Bij een gemeubileerde woning zijn alle (basis) woonvoorzieningen aanwezig, waaronder meubels, laminaat/vloerbedekking, decoratie en keukenbenodigdheden. De woning is volledig ingericht en meteen te betrekken.

Ook is het mogelijk om te kiezen voor het verhuren van jouw woning in gestoffeerde staat, waarbij over het algemeen vloerbedekking/laminaat aanwezig is in de woning, er verlichting hangt en keukenapparatuur aanwezig is. Zorg ervoor dat alles in nette staat is. Voor een gestoffeerde of gemeubileerde woning mag je meer huur vragen.

2. Zorg ervoor dat de woning goed is onderhouden.
Dit klinkt heel vanzelfsprekend, maar het is toch iets wat belangrijk is om met een scherp oog naar te kijken wanneer je jouw woning gaat verhuren. Nette huurders zoeken immers een nette woning. Hierdoor is de kans ook groter dat de huurder netjes met jouw woning zal omgaan en deze goed zal onderhouden.

3. Besteed aandacht aan de foto’s.
Het is van belang dat de foto’s van de woning die je wilt verhuren van goede kwaliteit zijn en het liefst met een professionele camera zijn gemaakt (met groothoeklens). Dit kun je zelf doen of laten doen door een verhuurmakelaar. Het is aan te raden om persoonlijke foto’s/eigendommen buiten beeld te houden vanwege privacy. Zorg er daarnaast voor dat alles netjes is opgeruimd en dat de woning schoon is. Ook een goede lichtinval zal ervoor zorgen dat jouw woning prachtig op de foto’s komt te staan!

4. Zorg dat je voldoende complete sleutelsets hebt.
Pas het aantal sleutelsets aan afhankelijk van de samenstelling van de huurder (alleenstaand, samenwonend, gezin). Zorg ervoor dat de sloten goed functioneren en dat de sleutelsets volledig zijn. Bij voorkeur is het aan te raden om eenzelfde sleutel te hebben voor alle sloten, denk hierbij aan de voor- en achterdeur, schuurdeur, garagedeur etc. Dit is een investering die je gelukkig maar één keer hoeft te doen. Vergeet ernaast niet een extra sleutelset voor jezelf te maken.

Nog niet het antwoord kunnen vinden waar je naar op zoek bent? Zoek hieronder in onze kennisbank naar andere relevante artikelen die betrekking hebben op het huren en/ of het verhuren van een woning. Of neem contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.