Huis huren: de complete informatiegids

Wanneer je op zoek gaat naar een nieuwe woning, heb je twee keuzes: een woning kopen of een woning huren. Wanneer je op voorhand weet dat je voor een bepaalde periode ergens gaat wonen, is het huren van een woning de beste optie. Doordat een huurcontract op korte termijn opzegbaar is, geeft het hebben van een huurwoning je meer vrijheid.

Het is voor jezelf handig om duidelijk voor ogen te hebben wat je in een huurwoning zoekt. Schrijf op in welke gebieden je wil gaan kijken en wat voor jou haalbaar is om aan huur per maand kwijt te zijn. Daaruit kan je opmaken of je in aanmerking komt voor een sociale huurwoning en daarbij eventueel huurtoeslag, of voor een woning in de vrije sector (particulier).

Het vinden van een huurwoning kan op verschillende manieren:

• Woningcorporatie
  Via de website van woningcorporaties vind je het actuele huuraanbod bij jou in de regio. Zij bieden vaak zowel sociale huurwoningen als particuliere huurwoningen aan.

• Makelaar
  Makelaars bieden via hun website ook diverse huurwoningen van particulieren aan. Wanneer er momenteel geen huurwoningen beschikbaar zijn die aansluiten bij jouw wensen, kan het invullen van een zoekopdracht wellicht een uitkomst zijn. Wanneer er aanbod beschikbaar komt dat matcht met jouw woonwensen, dan hoor je dit meteen!

• Websites
  Ook Funda en verschillende andere websites zoals Pararius, Vesteda en Woonnet bieden huurwoningen aan.

• Advertenties
  Ook wordt er weleens geadverteerd voor woningen in lokale kranten. Dit gebeurt niet vaak, maar wellicht dat je via deze weg jouw huurhuis vindt.

Voordat je een huurwoning mag betrekken, wordt er om een inkomenseis gevraagd door de verhuurder. Vaak is dit minimaal 3,5 keer de maandhuur. Wanneer je met een partner of een huisgenoot gaat huren, mag het tweede inkomen gedeeltelijk of geheel meegerekend worden om te voldoen aan de inkomenseis.

Waarborgsom
Wanneer je een huurwoning hebt gevonden die helemaal aansluit bij jouw wensen, moet het één en ander nog geregeld worden voordat deze woning (tijdelijk) van jou is.

Wanneer je een particuliere woning huurt (vrijesectorwoning), dan vraagt de verhuurder waarschijnlijk om een waarborgsom (borg). Volgens de wet mag het vragen van een waarborgsom, als het bedrag maar niet onredelijk hoog is. Tegenwoordig is het zo dat de waarborgsom maximaal drie maanden kale huur mag zijn. Na het betalen van de waarborgsom wordt aangeraden om een bewijs van betaling aan te vragen.
Een verhuurder vraagt om een waarborgsom voor de huurwoning, zodat deze zeker is van het feit dat hij aan het einde van de huur niet achterblijft met onbetaalde huur of schade die aan de huurwoning door de huurder is aangebracht.

Huurcontract tekenen
Wanneer je de huurwoning accepteert, ga je een huurcontract tekenen. De verhuurder maakt deze op en plant daarna met jou een afspraak in om deze te ondertekenen. In het huurcontract staan een aantal belangrijke punten, waaronder:

• Huurprijs
• Omschrijving van de woonruimte die je huurt
• De wijze van betaling van de huur
• Servicekosten
• Onderhoud van de woning

Bij aanvang van huur wordt aangeraden de staat van de huurwoning schriftelijk vast te leggen. Zo kun je in de toekomst, wanneer je besluit de huur op te zeggen, aantonen dat je de woning in dezelfde staat achterlaat.

Huurbescherming bij het huren van een woning
Wanneer je een particuliere woning huurt, heb je recht op huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder van de woning niet zomaar het huurcontract mag opzeggen. Let hierbij wel op dat het moet gaan om een huurwoning die je voor onbepaalde tijd huurt. Dit kan gaan om een huur woning, huur appartement, een kamer die je huurt of een woonwagen die je huurt op een vaste plek. Hierbij zijn zowel mondelinge afspraken, als afspraken op papier geldig. Wel wordt aangeraden afspraken met de verhuurder op papier te zetten, omdat dit makkelijker te bewijzen is bij bijvoorbeeld een meningsverschil.

Sleutelkosten
In sommige gevallen vraagt de verhuurder sleutelgeld. Zij vragen dit geld voor de ontvangst van de sleutel. Dit is wettelijk niet toegestaan en hoef je als huurder dus niet te betalen! Je staat in je recht om dit niet te betalen wanneer dit wordt gevraagd door de verhuurder.

Sleuteloverdracht
Gelijk na het tekenen van het huurcontract, krijg je de sleutel van de huurwoning in ontvangst. Tijdens de sleuteloverdracht bekijk je samen met de verhuurder nog een keer de woning. Dit om goed te controleren of er nog schade en/of duidelijke sporen van de vorige bewoners aanwezig zijn. Noteer deze en bespreek dit samen met de verhuurder.

Huurwoning onderverhuren
Het onderverhuren van je huurwoning is alleen mogelijk wanneer je toestemming hebt van de verhuurder. Controleer hiervoor altijd je huurcontract, wellicht staat hierin dat het onderverhuren van je huurwoning verboden is. De onderhuurder heeft hierbij huurbescherming.

Inschrijven gemeente
Wanneer je je nieuwe huurwoning betrekt, is het van belang om binnen 5 dagen je nieuwe adresgegevens door te geven aan de gemeente. Dit doe je ook wanneer je in dezelfde gemeente blijft wonen. Dit kan je vaak online doorgeven op de website van de gemeente.

Sociale huurwoning
Is de huurprijs van de woning die jij op het oog hebt € 763,47 per maand of minder? Dan spreken we over een goedkope huurwoning oftewel een sociale huurwoning. Niet iedereen komt hiervoor in aanmerking. Deze woningen zijn namelijk speciaal bedoeld voor mensen met een aantoonbaar lager inkomen.

Woningcorporatie
De termen woningcorporatie en woningvereniging worden vaak door elkaar gebruikt. De eerste woningbouwverenigingen in Nederland werden in eerste instantie opgesteld door weldoeners die het bouwen van goede arbeiderswoningen wilden bevorderen. Later heeft de overheid ze verantwoordelijk gemaakt voor het bouwen, verhuren en onderhouden van sociale huurwoningen. Veel corporaties zijn nog steeds verenigingen of hebben door de grootte van de organisatie de rechtsvorm veranderd naar een stichting. Juridisch gezien zijn dat door de structuur verschillende organisaties, maar hun taak als verantwoordelijke voor sociale huurwoningen is hetzelfde. In Nederland zijn er inmiddels ruim 300 woningcorporaties actief die samen verantwoordelijk zijn voor ongeveer 2,4 miljoen woningen.

Particulier huren
Particulier huren, oftewel een woning huren, in de vrije sector betekent dat je niet een woning huurt via een woningbouwvereniging of woningcorporatie maar van een persoon. Denk bijvoorbeeld aan een belegger die een of meerdere panden bezit. Dit soort woningen kun je vinden via internet, via advertenties in kranten of je kunt een huurmakelaar inschakelen die voor jou op zoek gaat.

Voor- en nadelen sociale huurwoning versus particulier huren
Een voordeel van sociale huurwoningen is dat mensen met een lager inkomen ook in aanmerking komen voor een betaalbare woning, omdat de maximale huurprijs € 763,47 mag zijn. Een groot nadeel is dat er door het grote tekort aan woningen enorme wachtlijsten zijn. De gemiddelde wachttijd bedraagt inmiddels zeven jaar. Een ander nadeel is dat de sociale huurwoningen vaak gelegen zijn in de minder mooie wijken van de stad.

Bij particuliere woningen heb je in de regel (bijna) geen wachttijd. Daarnaast kun je kiezen voor de leukste plekjes in de stad en als je geluk hebt zijn de woningen ook nog eens gemeubileerd. Het grootste nadeel van een woning huren in de vrije sector is de vaak heel hoge huurprijs per maand. Er is namelijk geen maximum bedrag ingesteld, zoals bij de sociale huurwoningen. Door krapte op de huizenmarkt wordt de prijs per vierkante meter steeds hoger en kun je je afvragen of het toch niet verstandiger is om op zoek te gaan naar een koopwoning dat lagere woonlasten met zich meebrengt. Een ander nadeel kan de huurbaas zijn. Anders dan bij een corporatie heb je in veel gevallen niet te maken met een professionele vereniging of stichting. Indien de verhuurder zich niet houdt aan afspraken en het pand slecht onderhoud, betaal je een hoge prijs voor weinig comfort.

Short-stay & Long-stay
Soms zie je bij een advertentie voor een huurwoning short-stay en long-stay staan. Wanneer er sprake is van short-stay, dan blijf je er minimaal een week in wonen en maximaal zes maanden. Bij long-stay spreken we dus altijd van een periode van zes maanden of langer. Bij short-stay zie je vaak dat de woningen volledig gemeubileerd zijn. Super handig als je dus voor een korte werkperiode geen zin hebt in gedoe, maar wel comfortabel wilt wonen. Een verschil qua prijs zit hem vaak in het feit dat de huurprijzen bij long-stay exclusief gas, water en licht zijn en bij short-stay zit dat vaak bij de prijs inbegrepen. De kosten van short-stay zijn in verhouding wel vaak hoger, want de overeenkomst is maar tijdelijk en dus ook flexibeler. Een verhuurder kan dan meer vragen aan huur voor die specifieke periode.

Voordat het mogelijk is om een huis te huren, zijn er een aantal belangrijke vereisten waar je aan moet voldoen en belangrijke punten waarmee je rekening moet houden. Hieronder zijn een aantal punten uitgelicht die handig zijn om te weten alvorens je een woning gaat huren.

Maximaal inkomen sociale huurwoning
Wanneer je besluit een woning te huren, heb je de keuze uit het huren in de particuliere sector of het huren van een sociale huurwoning. Om erachter te komen voor welke sector je in aanmerking komt, wordt er gekeken naar je huidige inkomen.
Om als eenpersoonshuishouden in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, mag je maximaal € 40.765 per jaar aan inkomen hebben. Voor meerpersoonshuishoudens is dit maximaal € 45.014. Het komt weleens voor dat woningcorporaties sociale huurwoningen aan personen met een hoger inkomen mogen toewijzen, die eigenlijk in de particuliere sector moeten huren. Informeer hierover bij de verschillende woningcorporaties.

Documenten aanleveren
Er zijn, naast het hebben van een vast inkomen, nog andere vereisten voordat je een woning kunt huren. Je moet beschikken over een geldig paspoort/identiteitskaart en hier een kopie van aanleveren. Verder moet je drie meest recente salarisstroken, een afschrift bankrekening waar salaris op gestort wordt en een jaaropgave van het afgelopen jaar (waaruit blijkt dat je inkomen uit werk/pensioen hebt) kunnen aanleveren.

Hoeveel huur kan ik betalen?
Wanneer je op zoek gaat naar een huurwoning in de sociale sector, ga je natuurlijk op zoek naar een huurwoning die financieel bij je past. De maximale huurprijzen in de sociale sector worden in Nederland tegenwoordig bepaald door een zogenoemde ‘puntentelling’. De huurprijs van de woning wordt bepaald door het aantal punten dat deze heeft. Om tot een aantal punten te komen, wordt er gekeken naar het aantal kamers van de huurwoning, de oppervlakte van de kamers, de voorzieningen (keuken, badkamer etc.) en naar de WOZ-waarde. Dit puntensysteem wordt ook wel de ‘woningwaarderingsstelsel’ genoemd. De maximale huurprijs bij een sociale huurwoning is €763,47.

Bij het huren van een sociale huurwoning kan het zo zijn dat je recht hebt op huurtoeslag. Deze kun je via de Belastingdienst aanvragen wanneer je inkomen onder een bepaald bedrag zit. Dit kan jaarlijks wijzigen en hieraan zitten ook nog een aantal regels verbonden. Het wordt aangeraden om voor de actuele voorwaarden op de website van de Belastingdienst te kijken.

Om te kunnen berekenen hoeveel geld je kunt besteden aan de huur, heb je jouw volledige inkomen nodig. Dit is het bruto maandloon vermenigvuldigd met 12. Tel hierbij ook vakantiegeld en een eventuele dertiende maand bij op. Ook wordt in sommige gevallen het inkomen van je partner voor de helft meegeteld.

Bij het huren in de particuliere sector wordt streng gekeken naar je inkomen. Veel verhuurders leggen een inkomenseis op aan huurders om in aanmerking te komen voor een huurwoning. Een inkomenseis is een bepaald bedrag wat als vast inkomen van je wordt verlangd alvorens je de woning mag huren. Tegenwoordig is de huur eis vaak 3,5 keer je inkomen. Verhuurders stellen zulke strenge eisen zodat zij meer zekerheid hebben en weten dat je de huur echt kunt betalen en zij op deze manier niet voor verrassingen komen te staan.

Huurwoning gezocht
Het vinden van een huurwoning kan soms een lastige klus zijn. Wanneer je op zoek bent naar een sociale huurwoning, is de eerste stap het inschrijven bij (verschillende) woningcorporaties die actief zijn in de regio waar jij een woning wilt gaan huren.

Vanaf het moment dat je je hebt ingeschreven op de website van de woningcorporatie, kun je reageren op woningen en start je met het opbouwen van inschrijfduur.
De inschrijfduur bij een woningcorporatie telt mee bij het reageren op woningen. Hoe langer je staat ingeschreven, hoe meer inschrijfduur je opbouwt en zo voorrang krijgt op personen die korter staan ingeschreven. Let op: personen met urgentie krijgen altijd voorrang. Dit zijn onder andere mantelzorgers en- ontvangers en personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven. Vaak worden de eerste drie die bovenaan de reacties staan uitgenodigd voor een woningbezichtiging door de woningcorporatie.

Bij het zoeken naar een huurwoning in de particuliere sector, is het aan te raden om een makelaar te benaderen. Deze is op de hoogte van het actuele huuraanbod in de regio. De makelaar kan je optimaal begeleiden bij het vinden van een geschikte huurwoning en geeft graag meer informatie over de huurvoorwaarden. De makelaar zorgt daarnaast voor een goede communicatie tussen jou en de verhuurder, zodat er geen misverstanden ontstaan.

Bij Ooms Makelaars is het mogelijk om via de website een zoekopdracht aan te maken. Hiermee kun je je huurwensen kenbaar maken en ben je als één van de eerste op de hoogte van het nieuwste aanbod huurwoningen.

Als je op zoek bent naar een woning wil je die natuurlijk het liefst zo snel mogelijk. Misschien woon je nog thuis en vind je het de hoogste tijd om op je eigen benen te gaan staan of heb je net de liefde van je leven ontmoet en wil je niks liever dan elke avond samen onder een dekentje kruipen en Netflix kijken. Er is niks fijners dan een eigen woning. Wellicht heb je al een beetje rondgekeken naar mogelijke woningen en leuke plekken om te wonen? Dan heb je vast ook wel gemerkt dat het bemachtigen van een huurwoning zo makkelijk nog niet is. Er zijn door de woningkrapte veel kapers op de kust. Zeker nu het steeds moeilijker wordt voor mensen om een koopwoning te kopen, gaan steeds meer woningzoekers kijken naar het alternatief van een koopwoning. Hierdoor wordt de concurrentie alleen maar heviger, wachtlijsten langer en wordt door de grote vraag uiteindelijk de huur per maand ook steeds hoger.

Bij Ooms krijgen we dagelijks vragen over hoe je sneller in aanmerking kunt komen voor een huurwoning. Nu kunnen we uiteraard niks beloven, maar we hebben wel voor jou de belangrijkste tips op een rij gezet die jou hopelijk gaan helpen om zo snel mogelijk je eigen plekje onder de zon te krijgen.

Tip 1: Maak een lijst met al je woonwensen

Ga aan de slag met het opstellen van een wensenlijst. Bedenk voor jezelf wat je belangrijk vindt:

Wil je een woning binnen of buiten de stad huren?
In het centrum van de stad betaal je een veel hogere vierkante meter prijs dan aan de rand of buiten de stad. Zoek je de comfort van meer leefruimte of juist de gezelligheid en het gemak van wonen midden in de stad. Een belangrijke keuze die van invloed zal zijn op jouw totale begroting.

Wat kun je per maand betalen? Wat is jouw totale budget per maand voor al je uitgaven?
Heb je ‘slechts’ 500 euro per maand te besteden en wil je midden in het centrum van Rotterdam wonen, dan is het verstandig om je wensen op dat vlak een beetje bij te stellen. Maak een overzicht van al je kosten die je hebt / verwacht. Denk verder dan alleen je huur, elektra en water, want je wilt vast ook weleens een gezellig avondje uit met je vrienden of bijvoorbeeld nieuwe kleren kopen? Wooncomfort is meer dan alleen een dak boven je hoofd.

Hoe groot wil je wonen?
Heb je genoeg aan een kamer of toch liever een eigen appartement? Of zoek je toch echt een complete eengezinswoning? Dat is voor iedereen een persoonlijke afweging. Als je aan het studeren bent, heb je wellicht genoeg aan een kamer met gezellige andere studenten. Maar denk je erover na om samen met je partner een kleine spruit op de wereld te zetten, dan is het toch wel fijn als je een appartement hebt of een ruimere woning met bijvoorbeeld een tuin.

Hoe lang wil je ergens blijven wonen?
De duur van je verblijf is een belangrijk onderdeel van het besluitproces. Je hebt namelijk short-stay en long-stay [NK|O1] woningen met elk zijn voordelen en nadelen. Moet je bijvoorbeeld voor je werk minder dan zes maanden in een andere provincie werken of zelfs een ander land, dan praten we over short-stay. Ben je van plan om de komende jaren je te vestigen op een leuke plek, dan praten we over long-stay. Bij long-stay moet je vaak ook je eigen meubilair meenemen, dus dat is ook iets om rekening mee te houden bij het opstellen van je begroting. Daar zul je dan ook in moeten investeren.

Tip 2: Ga je voor particulier huren of voor een sociale huurwoning?

Als je geen ervaring hebt met het huren van een woning zal je waarschijnlijk denken wat maakt dat eigenlijk uit? Je bent op zoek naar een leuke woning voor een normale prijs en wie of wat deze woning verhuurt, zal je vast niet zo spannend vinden. Er zijn echter duidelijke verschillen tussen beide opties. In hoofdstuk 2 hebben we uitgebreid stilgestaan bij deze begrippen.

Omdat een van de belangrijkste verschillen tussen particuliere huur en sociale huur de maximale huurprijs is, kun je aan de hand van je eerder gemaakte begroting kijken waarvoor je in aanmerking komt.

Tip 3: Schrijf je in bij een woningzoekmachine

Nu je een goed beeld hebt van je begroting, je woonwensen en je budget kun je gericht op zoek gaan naar een woning. Je kunt hiervoor dagelijks de krant openslaan en de advertenties bekijken. En jazeker, ook in dit digitale tijdperk gebruiken verhuurders ook nog advertenties in de krant. Zeker de oudere generatie die particulier huizen verhuurt, vindt het soms prettig om offline zaken te doen. Gelukkig zijn er ook vele digitale alternatieven; de zogeheten woningzoekmachines. Websites (van makelaars) die online een portfolio van beschikbare huurwoningen aanbieden. Daarnaast bieden deze sites ook vaak een woningalert dienst aan. Aan de hand van je profiel en voorkeuren kun je in het vervolg een update krijgen per e-mail van de nieuwste woningen. Ideaal! Ben je je er wel van bewust dat met jou nog vele anderen deze melding krijgen. Zit dus bovenop de meldingen en probeer gelijk te reageren.

Tip 4: Gebruik social media

Ben je lid van kanalen zoals Facebook en Instagram? Zo niet, snel doen. Hiermee kun je namelijk toegang krijgen tot lokale Facebookgroepen of pagina’s van verhuurders. Zo blijf je naast de zoekmachines ook via andere wegen op de hoogte. Daarnaast kun je ook je netwerk op social media inzetten. Zet een bericht online of iemand je kan helpen aan woonruimte. Je weet maar nooit wie je vrienden of familie allemaal kennen. Dit zorgt ook gelijk voor een goede referentie.

Tip 5: Zorg voor de juiste documenten

Als je een reactie krijgt van de verhuurder (of makelaar) dat jij in aanmerking komt voor de woning helpt het als jij alle mogelijke documenten al klaar hebt liggen. Als jij goed bent voorbereid en snel kunt schakelen, dan helpt dat bij een goede eerste indruk. Een verhuurder wil namelijk wel de zekerheid dat de toekomstige huurder ook de huur kan betalen. Je loonstrook en een werkgeversverklaring bewijzen dat. Ben je ondernemer? Dan zijn je IB-aangifte en/of je jaarcijfers belangrijk. Vergeet ook niet een kopie van je identiteitsbewijs.

Tip 6: Zorg voor goede referenties

Goede referenties? Dit lijkt op een sollicitatie. Het klinkt gek, maar zo moet je dit proces eigenlijk wel zien. Jij hebt een streepje voor als de verhuurder weet dat jij een nette huurder bent. Dat is lastig te bewijzen als dit je eerste woning wordt, maar ga je verhuizen naar een andere huurwoning, dan kun je vragen om een verhuurdersverklaring. In deze verklaring staat beschreven dat jij een goede huurder bent geweest omdat je de woning altijd schoon hield, altijd op tijd hebt betaald, niet zorgt voor overlast etc.

Tip 7: Wees creatief zodat je opvalt

Je kunt je voorstellen dat een verhuurder heel veel potentiële kandidaten voorbij ziet komen. Wat maakt jou dan anders dan de rest? Wie ben jij? Waarom zou de verhuurder voor jou moeten kiezen? Heb je weleens gedacht aan het maken van een videoboodschap of een leuke brief? Wees jezelf en origineel. Iedereen heeft snel ruimte nodig, dus dat is geen uniek argument en daarmee maak je niet het verschil ten opzichte van de andere kandidaten.

We hopen dat we je met deze complete gids rondom het huren van een huis, goed op weg hebben geholpen. Ben je op zoek naar een huurwoning? Kijk dan voor het laatste aanbod op onze website of schrijf je in via een zoekopdracht.

Nog niet het antwoord kunnen vinden waar je naar op zoek bent? Zoek hieronder in onze kennisbank naar andere relevante artikelen die betrekking hebben op het huren en/ of het verhuren van een woning. Of neem contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.