Hypotheek afsluiten: de complete informatiegids

Het afsluiten van een hypotheek is een lening die je aangaat bij de bank of een andere hypotheekverstrekker om een woning te kunnen kopen. Het huis dat je koopt dient als onderpand. Deze is dus nog niet van jou, en wordt pas helemaal van jou wanneer je de geldverstrekker het volledige bedrag hebt terugbetaald. De maximale tijd die je krijgt om het volledige bedrag terug te betalen is 30 jaar. Dit wordt ook wel de looptijd genoemd.

Bij het afsluiten van een hypotheek, kun je natuurlijk niet zomaar elk gewenst bedrag aan hypotheek krijgen. De bank kijkt daarom goed naar jouw financiële mogelijkheden, zodat zij de zekerheid hebben dat jij je maandlasten voor je hypotheek kunt betalen. Niet alleen nu, maar ook over een aantal jaar.
Om te bepalen of jij een hypotheek kunt afsluiten en wat je maximale hypotheek kan zijn, kijkt de bank naar je inkomen en naar het inkomen van een eventuele partner. Naast het maandinkomen zijn er nog een aantal andere punten die mee kunnen tellen met het bepalen van het hypotheekbedrag:

• Een eindejaarsuitkering

• Vakantiegeld

• Onregelmatigheidstoeslag (of andere vormen van variabel inkomen)

• Partneralimentatie

• De bank kijkt ook naar eventuele schulden wanneer je een hypotheek wilt afsluiten. Dit kan gaan om een:

• Studieschuld

• Rood staan bij de bank

• Een creditcardschuld

• Een doorlopend krediet of persoonlijke lening

• Kosten voor een private lease auto/scooter

• Andere BKR-geregistreerde financiële verplichtingen, zoals een telefoon met abonnement die je op afbetaling hebt aangeschaft

Welke hypotheeksoorten zijn er?
Wanneer je een hypotheek gaat afsluiten, is het belangrijk de hypotheeksoort te kiezen die het beste bij jou past. Er zijn een aantal verschillende soorten hypotheken:

Annuïteitenhypotheek
Deze hypotheek vorm is vooral populair onder starters. Dit komt doordat het maandelijkse bedrag wat je kwijt bent Gedurende de rentevaste periode in principe gelijk blijft. In het begin van de looptijd ben je grotendeels geld kwijt aan rente. Wanneer de looptijd vordert ga je juist meer aflossen. Aan het eind van de looptijd is de gehele hypotheek afgelost. De voordelen hiervan zijn: je hypotheek heeft een vaste einddatum en je (bruto) maandlasten zijn iedere maand hetzelfde, tenzij de rente wijzigt.

Lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand hetzelfde bedrag af. Bij aanvang is een lineaire hypotheekvorm duurder dan de annuïteitenhypotheek. De hoge lasten die hierbij komen kijken moet je maar net kunnen dragen. De rente die je hierover betaalt wordt steeds lager, waardoor uiteindelijk je maandlasten afnemen. Je betaalt daarnaast ook maandelijks fiscaal aftrekbare hypotheekrente over de overgebleven schuld. Doordat je iedere maand aflost, wordt je schuld ook steeds lager. Hierdoor betaal je steeds minder hypotheekrente. Op de langere termijn biedt deze hypotheekvorm wel financiële voordelen. Zo los je relatief snel af en is de kans kleiner dat je met een restschuld blijft zitten.

Aflossingsvrije hypotheek
Wanneer je een hypotheek afsluit, zou je er eventueel ook voor kunnen kiezen om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten. Bij deze hypotheekvorm betaal je tot de einddatum alleen rente. Doordat je niet aflost, moet je de lening op de einddatum in één keer aflossen. De schuld die je bij de bank hebt staan, blijft gedurende de hele looptijd hetzelfde. Je mag tussendoor altijd aflossingen doen. In sommige gevallen betaal je daar een eenmalige vergoeding voor aan de geldverstrekker.De looptijd van een aflossingsvrije hypotheek is doorgaans 30 jaar. Hierna mag je vaak de hypotheek verlengen of oversluiten, dit ligt aan de voorwaarden van de geldverstrekker en je financiële situatie op dat moment.

Het inschakelen van een hypotheekadviseur kan fijn zijn. Deze heeft genoeg expertise en kan jou het best mogelijke advies geven wanneer je een hypotheek wilt afsluiten. De Financieel Adviseurs van Ooms Makelaars kijken graag met je mee.

Tegenwoordig hoef je niet altijd een hypotheekadviseur in te schakelen wanneer je een hypotheek wilt afsluiten. Je ziet steeds vaker dat mensen zelf een hypotheek afsluiten. Wanneer je besluit om zelf een hypotheek af te sluiten, zul je zien dat je al snel aardig wat geld kunt besparen aan hypotheekadvieskosten. Het zelf afsluiten van een hypotheek wordt ook wel een ‘execution only’ hypotheek genoemd.

Om dit te kunnen doen moet je een concreet beeld voor je hebben van je huidige financiële situatie en hoe deze er in de toekomst uit komt te zien. Je moet een aantal belangrijke keuzes maken, waaronder welk hypotheekvorm, de duur van de rentevaste periode en of je een aantal belangrijke aspecten wilt verzekeren, zoals het financiële risico/gevolgen bij overlijden, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid.
Het zelf afsluiten van een hypotheek kan niet bij elke bank. Momenteel zijn er ongeveer 14 banken waar je zelf een hypotheek kunt afsluiten. Het is dus aan te raden om je van tevoren goed in te lezen over de mogelijkheden bij elke bank en wat het rentepercentage is. Het kan goed zijn dat je bij de ene bank een lager rentetarief betaalt dan bij de ander.

Afsluitkosten
Afsluitkosten zijn eigenlijk alle kosten die erbij komen kijken wanneer je een hypotheek afsluit. Denk hierbij aan taxatiekosten, notariskosten, afsluitprovisie en eventuele kosten voor de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Notariskosten
Dit zijn de kosten die je betaalt voor het laten opstellen van de hypotheekakte en de leveringsakte door de notaris. Een hypotheekakte laat zien dat jij je woning officieel als onderpand aan de bank geeft in ruil voor een lening, waarmee jij de woning kunt bekostigen. De hypotheekakte moet bij het Kadaster ingeschreven worden en vanaf dat moment is de hypotheek definitief bevestigd.

NHG kosten
Door gebruik te maken van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geef je jouw geldverstrekker de zekerheid dat, mocht je onverhoopt de hypotheekschuld niet meer kunnen betalen door bijvoorbeeld een scheiding, arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of wanneer je partner overlijdt, de hypotheekschuld wordt terugbetaald. Zowel jijzelf als de hypotheekverstrekker lopen hierdoor minder risico bij het afsluiten van een hypotheek want: de hypotheek wordt hierdoor altijd terugbetaald.
De kosten van de Nationale Hypotheek Garantie zijn in 2023 eenmalig 0,6% van het totale hypotheekbedrag en mag maximaal €2.130 zijn. De maximale hoogte van de NHG-grens wisselt jaarlijks.

Taxatiekosten
Dit zijn de kosten die horen bij de waardebepaling van een woning door een onafhankelijke taxateur. Wanneer je een hypotheek afsluit, is het verplicht om de taxatiewaarde te laten vaststellen. De taxateur mag niet betrokken zijn bij de koop van de woning. Deze kosten staan niet vast en kunnen variëren per taxateur.

Eigendomsoverdracht
Om het huis op jouw naam te zetten moet je overdrachtskosten betalen. Deze kosten bestaan uit de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor het opstellen van de leveringsakte. Wanneer je bestaande bouw koopt wordt dit vaak aangeduid met ‘kosten koper’. Nieuwbouwwoningen worden doorgaans ‘vrij op naam’ aangeboden. Hierbij zijn de kosten voor rekening van de verkopende partij.

Voor starters op de woningmarkt is het één en ander sinds 2021 veranderd. De overdrachtsbelasting is komen te vervallen voor iedereen tussen de 18 en jonger dan 35 jaar op het moment van overdracht een huis koopt om zelf in te wonen. Deze vrijstelling geldt alleen voor woningen tot €440.000 en mag één keer worden ingezet.

Er komen aardig wat kosten kijken bij het afsluiten van een hypotheek. Er zit natuurlijk een verschil in kosten wanneer je al een lopende hypotheek hebt of als dit jouw eerste hypotheek wordt. Qua kostenplaatje moet je denken aan bijvoorbeeld kosten voor de notaris en taxatiekosten. Deze hebben we in hoofdstuk 2 behandeld.

Er zijn daarnaast ook aanvullende kosten. Wanneer je een huis gaat kopen en een hypotheek afsluit, dan zitten er altijd aanvullende kosten aan verbonden. Doordat je maximaal 100% van de waarde van je huis mag lenen, zijn de overige kosten voor eigen rekening.
Je zult vaak de term ‘kosten koper’ voorbij zien komen bij bestaande bouw. Wanneer je een bod uitbrengt en deze geaccepteerd wordt door de verkoper, dan zijn de extra kosten die je betaalt bij de aankoop van een woning voor jou. Dit zijn bijvoorbeeld de kadasterkosten of de overdrachtsbelasting. Deze kosten zijn dus niet inbegrepen bij de koopsom van de woning.

De eventuele aanvullende kosten die komen kijken bij het kopen van een woning en het afsluiten van een hypotheek, zijn:

Advies -en bemiddelingskosten
Wanneer je besluit om een adviesgesprek aan te gaan over het afsluiten van een hypotheek, dan betaal je hier meestal een vast bedrag voor. Soms betaal je per uur. Zorg ervoor dat je van tevoren een indicatie hebt gekregen over hoeveel tijd de adviseur nodig heeft om alles te regelen. Een adviseur heeft doorgaans minder tijd nodig voor een starter, omdat deze geen hypotheekverleden heeft. De Financieel Adviseurs van Ooms Makelaars helpen jou graag bij het maken van de juiste keuzes omtrent het afsluiten van een hypotheek en het eerste gesprek is gratis.

Kosten bankgarantie
Bij de aankoop van een woning moet je vaak nog een bedrag als garantie op de rekening van de notaris storten. Dit is meestal 10% van de koopsom van de woning. In plaats van dit te regelen met eigen geld, kun je dit ook doen met een bankgarantie. Niet iedereen kan dit uit eigen zak betalen. Wanneer dit het geval is, verzorgt de adviseur de bankgarantie voor je. Hiermee verklaart de bank dat deze garant staat voor betaling van de afgesproken waarborgsom als jij als ‘koper’ zijnde je verplichtingen niet nakomt.

Kosten overbruggingskrediet
Wanneer je al huiseigenaar bent en deze nog niet verkocht is en je al een nieuwe woning hebt gekocht, dan kun je een overbruggingskrediet aanvragen. Hiermee leen je tijdelijk het bedrag dat vrij zal komen wanneer je huidige woning is verkocht. Hiermee hoef je niet te wachten tot je huidige woning is verkocht en betaald. Een overbruggingskrediet is handig wanneer je hier wel over wilt beschikken bij het kopen van een nieuwe woning.

Bouwtechnische keuring
Alvorens je een huis koopt, is het aan te raden om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren. Door deze keuring krijg je een helder beeld van de bouwkundige staat van de woning die je wilt kopen, en of er nog kosten bij komen kijken om de woning in goede staat te brengen. Deze keuring wordt uitgevoerd door een bouwkundige. Hierna maakt deze een rapport op met een kostenbegroting voor reparaties en onderhoud.

Je kunt het afsluiten van een hypotheek wat makkelijker maken door een aantal tips toe te passen. Ook het maximale uit je hypotheek halen is mogelijk met onderstaande tips:

Zorg ervoor dat je spaargeld achter de hand hebt
Het inleggen van eigen spaargeld bij het afsluiten van een hypotheek kan ervoor zorgen dat je je kansen op de woningmarkt vergroot. Ook voor de extra kosten die je vaak maakt bij het kopen van een woning, is het achter de hand hebben van spaargeld van belang. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de eerder benoemde notariskosten, kosten voor de makelaar en natuurlijk de kosten die je maakt bij het afsluiten van een hypotheek.

Hoe meer overwaarde, hoe beter
Wanneer je overwaarde hebt op je huidige woning, loopt de bank minder risico. Overwaarde heb je wanneer je woning meer waard is dan de hypotheek die erop zit. De overwaarde die overblijft na het aflossen van je oude hypotheek, leg je in bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Hierdoor profiteer je extra van de renteaftrek.

Maak je toekomstige woning zo energiezuinig mogelijk
Het verlagen van je woonlasten kun je doen door je woning te verduurzamen. Hiervoor zijn een aantal regelingen:

• De kosten die je maakt bij het energiezuinig maken van je woning mogen worden meegefinancierd in je hypotheek. Hierdoor mag je dus meer lenen bij de bank (106% van de waarde van je woning in plaats van 100%). Denk hierbij aan het plaatsen van zonnepanelen en een betere isolatie. Hierdoor krijg je hogere hypotheeklasten, maar je bent wel per maand minder geld kwijt aan energie. Ook zal de waarde van de woning stijgen wanneer deze energiezuiniger is.
  
• Wanneer je een woning koopt en wilt investeren in energiebesparende maatregelen, kun je bij veel geldverstrekkers een hogere hypotheek afsluiten. Dit bedrag komt boven op de maximale hypotheek die je kunt krijgen op basis van jouw inkomen. Let er hierbij op dat de woning minimaal al moet beschikken over energielabel A++ (afgegeven voor 1 januari 2015) of een energieprestatie coëfficiënt heeft van maximaal 0,6. Het is hierbij mogelijk om €9.000 extra te lenen boven op de maximale hypotheek die je krijgt op basis van je inkomen.
  
• Tegenwoordig worden nieuwbouwwoningen energieneutraal of ‘nul-op-de-meter’ gebouwd. Wanneer je een wat oudere woning hebt en deze zelf energieneutraal wilt maken, kun je hiervoor zelfs €25.000 meer lenen om van jouw woning een nul-op-de-meter woning te maken.

Denk aan een overlijdensrisicoverzekering
Wanneer je een hypotheek afsluit, dan is het verstandig om ook te kijken naar het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering, vooral wanneer je met z’n tweeën bent of een gezin hebt. Deze verzekering sluit je vaak af in combinatie met een hypotheek en is bij een aantal hypotheekaanbieders zelfs verplicht. Je dekt hiermee het financiële risico van overlijden af tijdens de looptijd van de verzekering. Wanneer je komt te overlijden, dan keert deze verzekering een bedrag uit. Met dit bedrag kunnen de nabestaanden die in het huis overblijven de hypotheeklasten blijven betalen en ze kunnen de hypotheek voor een groot deel aflossen, waardoor de lasten automatisch omlaag gaan.

Sluit een hypotheek af die valt onder de NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
Een hypotheek die onder de NHG valt kan aantrekkelijk zijn, omdat je hiermee financiële risico’s afdekt of voorkomt. De geldverstrekker krijgt hiermee zekerheid dat de hypotheekschuld altijd wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Denk hierbij aan een echtscheiding, wanneer je arbeidsongeschikt wordt of in het geval van overlijden. Tijdens een vrijblijvend hypotheekadviesgesprek kun je hier al je vragen over stellen.

Vergelijk verschillende geldverstrekkers
Het is aan te raden om je goed te oriënteren bij de verschillende geldverstrekkers. Het is aantrekkelijk om de eerste de beste geldverstrekker te kiezen die de laagste rente aanbiedt, maar kijk ook verder. De hypotheekvoorwaarden zijn net zo belangrijk! Deze moeten immers nu en in de toekomst bij je passen. Je denkt in eerste instantie veel geld te besparen met een lage hypotheekrente, maar als hier ongunstige voorwaarden aan verbonden zitten ben je uiteindelijk toch niet zo voordeling uit. Wanneer je hier meer advies over wilt hebben, is het aan te raden om in gesprek te gaan met een hypotheekadviseur. Ooms Financieel Adviseurs kennen de voorwaarden als geen ander en kunnen je helpen bij het vinden van een passende hypotheek.

Nog niet het antwoord kunnen vinden waar je naar op zoek was? Zoek hieronder in onze kennisbank naar andere relevante artikelen die betrekking hebben op het afsluiten van een hypotheek. Of neem contact met ons op voor een persoonlijk gesprek.