Uitdagingen in de nieuwbouwsector

Er wordt veel gesproken en geschreven over de vastlopende nieuwbouwmarkt, maar welke elementen spelen hier nu eigenlijk een belangrijke rol? ‘In tijden van woningnood mogen heilige huisjes misschien wel eens gesloopt worden en is een collectief beroep op ieders flexibiliteit en creativiteit op z’n plaats.’

In veel nieuwbouwprojecten is er sprake van een voorverkooppercentage, dat wil zoveel zeggen als dat er een bepaald percentage van de woningen verkocht moet zijn alvorens de bouw van het project of complex zal starten. Hoe zit dat nou eigenlijk met die voorverkoop in de nieuwbouw?

Voorverkooppercentage nieuwbouw
In Nederland zijn er verschillende garantie- en waarborginstellingen die betrokken zijn bij nieuwbouwprojecten. De belangrijkste zijn Woningborg, SWK en Bouwgarant. Deze instanties bieden kopers van nieuwbouwwoningen financiële en bouwtechnische garanties. Het voorverkooppercentage heeft voornamelijk te maken met het waarborgen van de financiële stabiliteit van de bouwer en het beperken van risico's voor kopers en ontwikkelaars. De belangrijkste redenen voor de garantie- en waarborginstellingen tot het hanteren van een voorverkooppercentage zijn financiële zekerheid en risicobeheer.

Financiële zekerheid enerzijds aangezien er voldoende verkocht moet zijn, zodat de geldstromen op gang komen om inkomsten te generen om het project te financieren en te voltooien.

Risicobeheer anderzijds waarbij het voorverkooppercentage ook is bedoeld om het risico voor kopers te beperken. Door een minimumaantal verkochte woningen te vereisen, wordt het risico dat een project niet wordt voltooid geminimaliseerd. Zo is er ook sprake van een afbouwgarantie.

Waarom nieuwbouwprojecten geannuleerd worden
Het afgelopen jaar is het bijna dagelijkse kost, de berichtgeving over de veranderde woningmarkt. Er zijn verschillende redenen waarom diverse nieuwbouwprojecten niet doorgaan.

Enkele redenen zijn:

• Wijziging in de marktvraag: De marktvraag kan veranderen tijdens de ontwikkelingsfase van een project. Als er plotseling minder interesse is in het type woningen dat wordt aangeboden (bijvoorbeeld door stijgende rentes), kan besloten worden het project aan te passen of stop te zetten.
• Vergunningsproblemen: Het verkrijgen van de benodigde vergunningen en goedkeuringen van overheidsinstanties is essentieel voor nieuwbouwprojecten. Als er problemen ontstaan met vergunningsaanvragen of als er vertragingen optreden in het goedkeuringsproces, kan dit leiden tot de annulering van het project. Rechtszaken of juridische geschillen, zoals conflicten met belanghebbenden, buurtbewoners of andere partijen, kunnen ook leiden tot de annulering van een nieuwbouwproject. Deze juridische procedures worden dan vaak langdurig en kostbaar, ook dit kan een reden zijn om te besluiten het project te staken.
• Technische en personele uitdagingen: Soms komen er technische problemen tijdens de ontwikkeling van het project naar voren. Ook de kosten van materiaal en personeel is hard gestegen de afgelopen jaren en zet de business case voor veel projecten op losse schroeven. Als deze problemen niet kunnen worden opgelost of als de kosten te hoog worden, kan de ontwikkelaar ervoor kiezen het project stop te zetten.

Veel van de zaken in de vastlopende nieuwbouwproductie zijn terug te leiden naar financiële problemen. Een gebrek aan financiële middelen of het uitstel van de procedure kan een belangrijke reden zijn waarom een nieuwbouwproject niet doorgaat. Ontwikkelaars hebben financiering nodig om het project te starten en voort te zetten. Als ze er niet in slagen om voldoende investeerders of kopers aan te trekken, wordt het voorverkooppercentage niet behaald en geeft het garantie- en waarborginstituut geen akkoord op de leveringen, met het achterwege blijven van de geldstromen als gevolg. Het voorverkooppercentage kan variëren (vaak tussen 50% en 80%) afhankelijk van het type project en de specifieke voorwaarden die de garantie-instelling of investeerder stellen. Het is dus een instrument dat wordt gebruikt om de financiële stabiliteit en de kwaliteit van nieuwbouwprojecten te waarborgen en de belangen van zowel kopers als ontwikkelaars te beschermen.

Doorbouwimpuls om het tij te keren
In tijden van woningnood mogen heilige huisjes misschien wel eens gesloopt worden en is een collectief beroep op ieders flexibiliteit en creativiteit op z’n plaats. Ook is een consistent beleid vanuit wet- en regelgeving van groot belang om het tij te keren. In Rotterdam hebben we de afgelopen maanden in nauwe samenspraak tussen marktpartijen en gemeente een doorbouwakkoord geformuleerd. Begin juni is dit doorbouwakkoord ondertekend en ook hier zijn ideeën rondom voorverkoop en risicobeperking in benoemd. We zijn uiteraard benieuwd wanneer en in welke vorm de doorbouwimpulsen in de komende tijd daadwerkelijk geeffectueerd zullen worden. De gehele markt benadrukt dat deze belangen groot zijn, maar eerst wordt het tijd dat er vanuit de minister duidelijkheid komt over de eerder aangekondigde steunmaatregelen.